近日，知名长租公寓品牌蛋壳公寓陷入舆论风波。面对疫情，蛋壳公寓一方面拖欠业主方租金，并要求全国不同区域的业主提供1~3个月不等的免租期；另一方面，针对租客，蛋壳公寓的政策是提供10天的租期延长，或者给予相同天数租金的“关怀代金券”。这一行为被网友认为是利用疫情“两头吃”。

目前，深圳市住建局正式约谈了深圳蛋壳公寓相关负责人。要求及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

这一事件中，蛋壳公寓到底错在哪里？相关企业有些法律问题需要厘清？来自于独角鲸商事律师团队的刘新波、郑植升对此进行了深入剖析。

一、误解政府文件

自疫情发生以来，全国多地政府相继出台不少文件，呼吁公平处理或减免疫情期间的房租费用。

政策一出，蛋壳公寓便通知房东“为配合政府实施相关疫情防控工作，暂停付款并执行不少于30天的免租期”。蛋壳公寓的房东们表示，蛋壳公寓此次“免租”完全是强制性的通知。

法律解读：

实际上，根据检索，全国各地政府出台的面向民租房减免租金的文件少之又少，即使有也多是要求国有资产类经营用房对中小微企业房租减免1至3个月不等，并不适用于像蛋壳公寓的情况。

虽然后面陆续有像杭州房管局发布的《通知》，但这些文件也仅仅是呼吁房东公平、自愿、合法地协商减免租金，并无强制性的要求。

解读政府文件，不能把“呼吁”变“强制”。

二、无理单方解约

蛋壳公寓不仅要求房东免租，面对房东不同意减租，就直接单方解除合同。这更加激怒了蛋壳公寓的房东们。

法律解读：

根据法律条款，租赁合同是双方签订的，合同内容对双方都具有约束力，在没有出现约定或法律规定的情形时，任何一方均无权单方修改合同内容。

只有在一方不履行合同约定的主要义务，导致另一方签订该合同的主要目的落空，或者因为其他原因导致一方或双方客观上无法履行合同约定的主要义务，才能解除合同。

蛋壳公寓解除合同的理由是房东不同意减免租金，这个理由不构成解除合同的事实依据。

减免租金，是房东享有的权利而非义务，不同意免租并不构成违约；

如果蛋壳公寓希望为其房客适当减免租金，共渡难关，则应当与房东进行友好协商，在达成一致后再落地实施。

三、曲解“不可抗力”

很多人会质疑，“疫情”是不是“不可抗力”？

蛋壳公寓对不同意免除房租的房东要求解约。据房东爆料，解约并没有按照当时合同的约定，而是另签一份新合同，清楚写明“发生不可抗力因素的原因”。

法律解读：

按照我国《民法总则》及《合同法》的规定，不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

前几日，全国人大法工委确实有说过因疫情防控不能履行合同属不可抗力，但这里有一个关键词——“不能履行合同”。判断新冠肺炎是否构成不可抗力，必须根据合同的具体约定以及新冠肺炎对合同履行的实际影响，进行个案判断，而非“一刀切”。

就蛋壳公寓的租房合同而言，房东已将房屋交付蛋壳公寓并最终由房客占有并使用，且房屋属于适租状态，租金支付并无任何障碍，没有产生租房合同不能履行的后果，因此，并不构成租房合同履行中的“不可抗力”。

律师认为，在疫情面前，各方都是“受害者”，但不能曲解“不可抗力”条款，采取不合理路径争取免租。公平的处理方式应当是，由房东和承租人共同分担损失，即由房东对租金予以部分减免，至于具体减免的比例或数额，应由双方根据实际情况自行协商。

资料来源：海蜂情报