各大企业陆续复工，人流回潮，必定面临租房、租铺、租写字楼的租赁合同如何继续履行的问题，对此，我们整理了三大常见问题，由广东泽康律师事务所的陈荻、林彩芳律师给予了解答，帮助租赁双方合理应对这类法律问题。

什么是新冠肺炎构成的“不可抗力”？

在解答面对这次疫情的所有租赁合同问题时，绕不开的一个核心关键词就是“不可抗力”，新冠肺炎究竟属于哪种“不可抗力”，在什么情况下才会影响租赁合同的存续？

根据《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力导致不能履行民事义务的，不承担民事责任。本次肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可预见、无法避免、无法克服的特点，因此，本次肺炎疫情应当属于不可抗力事件。

但需要特别注意的是，肺炎疫情构成不可抗力事件不必然导致合同不能履行。

若合同当事人拟通过主张不可抗力事件作为不能履行合同义务的抗辩事由，还需要符合两个关键的要件：其一是时间，即疫情必须发生在合同签订后，各方履行义务完毕前。其二是结果，即只有当疫情防控措施或疫情影响，已经导致合同目的不能实现的情况下，才可以认定为不可抗力。

如果在合同履行中遇到疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能主张不可抗力事由免责。

租客能否以疫情为由迟延支付租金？

由于本次疫情构成法定不可抗力事件，因此，若承租方因为疫情的原因导致其无法按时支付租金，可以通过主张不可抗力免除迟延支付租金的违约责任。但也要具体案例具体分析。例如有租客说，我因为居家隔离没法去银行转账，但实际上你是有网络并开通了网银业务的，则完全可以网银支付租金，那租客就不能以此为由而免责。

还有一个情况要注意，假如疫情发生前，租客已经有迟延支付租金的行为，即通常说的已经是信用比较差的老赖了，那在疫情发生时，就不能通过主张不可抗力事件免责。

租客能否以疫情为由要求减免租金？

什么情况可以减免租金？《合同法》中关于租金减免设定了三种情形，一是因租赁物权利瑕疵的租金减免，例如承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二是因租赁物灭失的租金减免，例如遭遇了大火，而且不是租客引起的，导致房屋不能再使用了，租客可以要求减少租金或者不支付租金，三是出租人，即房东未履行维修义务的租金减免，例如租赁期间有部分设施要维修的，房子未能及时维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

由此可见，不可抗力事件本身并非租金减免的法定事由，除非不可抗力事件引发上述任何一种租金减免情形，否则租客不能单方面主张减免租金。

租客能否以疫情为由解除租赁合同？

根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

具体到在本次疫情背景之下，无论房东还是房客，若拟主张因不可抗力而解除合同的，需要是在合同目的因疫情导致不能实现的情况下。

需要注意的是，疫情并不必然导致合同目的不能实现。例如合同履行地是否在疫区重灾区或相对严重区域、当地政府的行政命令对合同履行的影响大小、疫情持续时间的长短、租赁场所是用于居住还是商用等等，都是判断是否构成合同目的不能实现的要素。

主张因不可抗力解除合同的，一方当事人必须在合理时间内通知另一方当事人，同时还有义务提供遭遇不可抗力事件的证明。如因迟延通知造成另一方遭受损失的，主张解除的一方要承担部分赔偿责任。

至于费用方面，因解除合同而导致的损失，根据公平原则各自分摊。合同双方当事人亦可通过协商的方式确认相关支出和损失的承担。

免不免租，居住房和商业房各有不同

律师特别指出，疫情期间，两种类型的不动产面临租赁合同存续问题，一是居住型用房，即指普通个人承租用于日常居住的物业。二是经营性用房指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的物业，例如写字楼、商铺、酒店、购物中心等物业。

针对居住型用房。实际上，疫情本身不会影响其居住性功能。例如因疫情而延长假期、迟延复工，不会导致房子不能住。因此一般而言，可以以遭遇不可抗力事件为由，主张迟延履行合同义务并且免责，但一般不能以此为由解除合同。

另外，如果是租客因政府防控原因被困在湖北无法返回租赁房，导致长期无法居住、使用的，可主张解除租赁合同，获得支持的可能性较高。

针对经营性用房。属租用国有资产类经营性物业，根据2020年2月5日佛山市出台的《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》第六条“关于减免中小微企业租金”的规定，对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业，免收两个月的租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。换言之，租用国有资产类经营性物业的承租人，可以向出租方主张免收两个月的租金。

非国有资产类经营性物业，目前佛山尚未有类似规范性文件，但倡议出租方适当减免租金共度时艰。但这类倡议没有法律效力。因此承租方如果一定要解除，建议通过协商形式。

疫情期间对租赁双方的几点建议

1、租赁合同有约定则从约定执行，租赁合同没有约定争取通过协商方式解决争议

2、保全受疫情影响的证据

3、合同目的明显不能实现时，及时主张解除租赁合同

4、及时履行通知义务

文/佛山日报记者 吴琦媛

资料来源/广东泽康律师事务所