一是深度调研与问题诊断。2024年3月起，联合专业团队对园区建筑结构、租户构成、市场环境进行系统调研，梳理出“硬件老化、业态低端、管理粗放”三大症结，并形成《东江龙项目改造可行性报告》。

二是对标先进与模式创新。摒弃传统零散租赁模式，确立“整体升级+专业运营”思路，提出“引入社会资本、打造复合业态、激活空间价值”三大目标，推动村集体资产从“收租型”向“经营型”转变。

一是精准招商与战略合作。锁定6家有实力有经验的优质投资方，通过实地考察、方案比选，最终选定某知名文旅集团作为战略合作伙伴，明确“投资方主导改造+村集体保底分成”合作模式，实现风险共担、利益共享。

二是利益协调与方案优化。通过多轮谈判，达成关键协议：投资方承担2500万元改造资金，村集体保底年租金1200万元；改造后新增租金收益优先抵扣投资成本，超额部分按比例分成；引入多家著名连锁店，确保业态高端化、差异化。

一是功能分区与业态升级。首层打造“岭南美食街”，引入10家连锁品牌；二至四层布局星级酒店、主题KTV、健康SPA等体验式消费场景；屋顶及连廊联通所有楼面，一体开发宠物乐园、星空露营、天台夜市等网红打卡点，形成“全天候消费链”。

二是硬件改造与形象提升。实施外立面翻新、夜景亮化工程，增设智能安防系统；优化人车动线，新增停车位超百个，提升空间通达性；对老旧管线全面升级，消除消防安全隐患。

一是经济效益大幅提升。直接投资2500万元，撬动商家投入超8000万元；年产值预计突破1亿元，税收贡献超百万元；租金单价提升至80元/㎡，出租率恢复至95%以上，村集体年收入增幅达40%。

二是社会效益显著增强。预计新增就业岗位超1000个，带动村民出租屋租金上涨；打造“禅城夜经济地标”，预计日均客流量超1万人次；提升区域城市形象，助力佛山“岭南文化之都”建设。

图 石梁村东江龙饮食娱乐中心升级改造效果

以往的改造一般由村集体出资对物业升级改造，但存在集体资金有限、村民改造意愿不高，缺乏市场营销的运作，改造后的物业没有得到运营提升等问题。因此，将政策引导和市场化运作相结合的做法，既解决了资金问题，同时引入善于营销推广的投资方，其链接的资源比较丰富，有助于实现村集体、村民和投资方之间的双赢。

一方面要全面的科学评估，对物业的建筑结构、使用现状等等进行全面了解，通过详细测量和勘察，精准确定施工范围和改造措施。只有前期规划做到细致、全面，才能为后续的施工提供清晰的指导，避免出现反复修改方案、延误工期、增加成本等问题。

另一方面，要深入了解商户和村民需求，通过召开商户座谈会、村民听证会等收集意见建议，全面掌握商户对未来营商环境的期望和功能需求，确保改造方案兼具商业可行性与民生温度，改造后的园区能够满足租户的个性化营商需求。

对村集体而言，保证村集体收入稳定是基本条件，项目整体打包出租，既能保证村集体的年租金收益，减少村集体的直接支出，降低经营风险。对投资方而言，项目有可观且稳步提升的利润空间才是最重要。对商户而言，差异化经营才能吸引人流，店铺有足够的人流量才能持续发展。项目通过整体改造提升，优化环境，形成洼地效应，创造差异化的营商环境，有利于吸引更多的投资者前来。

项目整体升级改造所面对的困难方方面面，作为村职业经理人，要做好项目，必须懂得感情投入，真正与村集体、投资方、商户建立鱼水关系，才能在建立融洽和谐的合作关系基础上，坚持公平公正，更好推进项目的升级改造。

（禅城区石湾镇石梁村职业经理人：范苏明）