佛山市坤宝家具有限公司

竞得南海家具智造园内

24.68亩产业用地

推动连片土地整理加速“变现”

土地连续出让的背后是一场关于土地效能和产业能级的改革。南海家具智造园前身为沙头工业园，作为九江传统家具产业的核心承载地，历经数十年发展，园区土地利用低效及安全隐患突出等问题日益凸显，成为制约产业升级的瓶颈。为了破解这一难题，九江镇以全域土地综合整治为突破口，启动南海家具智造园连片改造（英明）项目，并入选佛山市十大老旧工业园区重点改造项目范围。

南海家具智造园连片改造项目（英明片区）改造现场。

破局的关键，在于土地整理模式的创新。在家具智造园A、B区范围，九江镇通过“工改工+集转国”模式，分期推进、滚动开发，有效整合国有与集体土地。据项目负责人介绍，首期700亩改造将释放连片工业净用地500亩，带动亩均税收增长超20倍，这种长远可持续的变化得到了村民的认可，项目土地整理方案最终以有效票赞成率100%的成绩通过表决。

在改造模式上，镇政府直接指定镇属企业作为土地整理主体，让政府“有形之手”和市场“无形之手”形成合力。同时，项目在土地整理阶段就启动“用地报批、拆迁谈判、企业招商”三线并联同步推进，提前预审资料、提前对接企业。高效的“并联”模式助力园区提前锁定一批意向企业，并在24天内连续出让两宗产业用地。

南海家具智造园的土地整理创新，不止于此。位于园区C区的英明村尾工业园改造项目，2025年9月成功选定了佛山市昊盟建筑有限公司作为市场改造主体，成为南海区首例进入“工改居”整理期后，成功转型“工改工”的项目，为陷入推进困境的城市更新项目提供了创新范本。

据了解，村尾工业园改造项目改造面积约163亩，原计划采用“工改居”挂账收储模式推进。但因市场环境变化停滞。面对困局，九江镇结合项目地处佛山市工业用地红线万亩集聚区的区位优势，坚定制造业当家，因地制宜提出向“工改工、集转国”方向转型。

为平衡村民收益，项目采用“现金+物业”的复合补偿方式。除土地补偿款外，九江镇创新引入市场主体，收购园内原有约4万平方米且形态较好的高层厂房移交村集体，并通过“返租+配建”模式，为村集体再增加5000平方米物业。租赁期满后，经济社持有的物业资产将超过5万平方米，实现短期收益与长期资产增值的双重保障。

这一兼顾眼前与长远的方案，迅速赢得村民认可。改造方案表决启动仅2小时，赞成票便突破88%，最终以99.5%高票通过。据了解，项目改造完成后，村集体一次性收益和年度租金均可实现大幅提升。同时，九江镇将新增超百亩高标准工业用地，与龙江国际家具材料市场、南海家具智造园形成产业集群联动。

从曾经的“碎片化”低效园区，到如今连片产业用地陆续释放，优质项目争相入驻，南海家具智造园的“空间突围”，正在变成实打实的发展动能。2026年至今，九江镇已为11个项目提供产业用地，合计384.65亩，土地市场的火热，既体现了九江“坚持把土地交到实业家手上”的决心，也折射出社会投资对九江产业发展的信心增强。

南海九江。摄/梁平

接下来，九江镇将以南海家具智造园为样板，在“存量中找增量”上探出新路。通过鼓励企业自主改造、引导市场力量参与，激活低效用地的新价值，实现土地与项目的“双向奔赴”。