近年来，顺德区高度重视法治化营商环境的营造，通过擦亮“崇法向善明德”法治教育品牌，纵深推进涉企法治宣传教育。针对涉企焦点问题，顺德普法微信公众号现推出涉企专题普法活动，通过以案释法的形式，加强企业主和员工的法律意识，提高企业经营法律风险防范水平，帮助企业依法治企、合法经营，为企业高质量发展创造良好条件，携手为顺德实现高质量发展注入能量。

在二手房交易时

为了逃避交税费

一些机构和个人想方设法在合同上做文章

比如签订“阴阳合同”

顺德有家中介想报低房价

但被耿直买方一句“不做违法犯罪的事”霸气阻止

中介在二手房买卖中虚报税费？最后自损近2万

陈某买房，中介想报低房价

大良T公司为陈某、李某（涉案房屋的业主）提供中介服务，三方于2016年8月26日签订《房屋买卖合同》，同时T公司与陈某、李某分别签订了佣金确认书，确认陈某、李某各应于房屋过户当天支付佣金8100元。

合同签订前，T公司工作人员多次在微信沟通时向陈某确认房屋税费为16340元。合同签订后次日，陈某要求T公司将税费列明，其工作人员说明是“拿19万的申报价来做的”。

买方陈某要求中介如实申报房价

但只愿承担原来承诺的税费

2016年8月28日，陈某表示“不想参与偷税漏税，不参与阴阳合同买卖，不做违法犯罪的事”，要求T公司如实申报房屋价款，只同意负担之前承诺的税费金额，多出部分不负担。

最后房子没成，中介想要服务费

T公司回应称报低房价缴税不属于偷税漏税。之后陈某、李某未就该问题达成一致意见，双方也未去办理房屋过户手续。

T公司遂向陈某提起诉讼，请求陈某向T公司支付佣金16200元、律师费3000元等。

法院经审理认为

因涉案房屋交易未果，T公司无权要求陈某支付报酬。

法院判决驳回T公司的全部诉讼请求

也就是说，陈某不用付给T公司服务费。

这是为什么呢？

在涉案居间活动中（包括促成双方签订合同的当天），T公司明确告知陈某案涉房屋交易需缴纳税费金额为16340元，而事实上该数额的计算基础是大幅报低房屋交易价格，该行为是法律所禁止。

T公司在居间活动中按此方法为陈某计算税款且未如实披露，违反了居间人的如实报告义务，因此其无权要求陈某支付报酬。

T公司无法事实上促成涉案房屋的交易、无法收取佣金，是其过错导致，由此产生的律师费亦应由其承担。

有些人这样认为

可以不用交那么多税费，为什么有人傻fufu不接受？

第一，违法！

第二，实际上这是损害了买房人的利益！

仔细听小编分析——

法律条文

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

关键是隐瞒与虚报的行为有否“损害委托人利益”。

第一

目前二手房屋买卖税费征收是以买卖双方申报的“合同价格”，与该交易房屋所在地段的基准房价（由系统自动计算所得，每年根据加权因数值进行调整），按价高者进行核算。而房屋发票则按申报的“合同价格”出具。因发票金额直接关系到该房屋下一次流转时的起始底价，故发票价不宜过低。

第二

现实中，二手房屋交易的税费一般是由买方以房价的形式承担，卖方收取的是“净价款”，即卖方将法律规定由其负担的个人所得税、增值税等“转移”至买方。

第三

T公司以明显低价申报税费看似为买方（即陈某）节省了税费，但实际上是损害了其长远利益。当房屋交易市场供求关系发生变化时，按照供需关系理论，未来卖方将会承担更多的税负。所以在二手房屋交易中严守诚实信用、杜绝阴阳合同，不仅是对法律的尊重，更是对自己利益的最好保护。

一些图谋“弄虚作假”的中介注意了！

以T公司为例，该隐瞒对买卖合同订立有重大影响的讯息

通过不当计算制造“低税费”假象

让陈某产生重大误解订立房屋买卖合同

其居间服务存在重大瑕疵

违反了居间人的如实告知义务

损害了陈某的利益

理应承担不利法律后果

不得要求买卖合同当事人支付居间报酬

那什么，

自己种的果，再苦也要自己吃了

二手房“阴阳合同”风险大 买卖双方签不得

买方虽会受益也可能拿不着房

对买方来说，房产买卖签订“阴阳合同”其可能受益很大，也是阴阳合同积极的追求者，但相应的，其中蕴涵着很大的风险。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。

阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。

另外，由于在房管部门网签备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。现实也曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房，因房价上涨，卖方主张合同违法撤销合同，买方拿不到房，产生不必要的诉讼。

卖方可能拿不到房屋交易全款

表面上看，虽说卖方看似没有太大损失，但是风险同样不少。

如果签订“阴阳合同”卖方不仅同样存在处罚和刑事追究的风险，还会给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。

如果买方不按期支付网签价格外的房款，或者恶意要求以网签价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。

情节严重将构成犯罪

因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发挥效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。

然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则伪装的“阳合同”和被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。

实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，机关有权给予罚款、拘留等处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

顺德普法编辑小组整理

素材来源 | 顺德区人民法院

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