2月21日，记者从市住房和城乡建设局获悉，备受广大市民关注的《佛山市住宅物业管理条例》（下称“《条例》”）日前经由省市两级人大常委会审批通过，于今年4月1日正式实施。其中，《条例》对业主大会及业主委员会组建、运行，以及物业管理、服务和维护等多项内容做出明晰规定，为后续解决双方可能出现的争端提供法律支撑。

合规成立业主大会
维护居民合法权益

业主大会和业主委员会组建难，是此前多个小区普遍面临的难题。

《条例》对此明确，百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

同时，对于已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；或物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的，业主也可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

其次《条例》指出，业主大会筹备组的组长由街道办事处、镇人民政府代表担任，而业主大会筹备组中的业主代表则应当由五名以上业主联名推荐，或由街道办事处、镇人民政府组织业主联名推荐；业主代表按照推荐业主人数确定顺序，推荐业主人数相同的，应当由居民委员会、村民委员会组织抽签确定排名顺序。

《条例》要求，业主大会筹备组的成员名单及简历，应当自业主大会筹备组成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上。如若业主对筹备组成员有异议的，则由街道办事处、镇人民政府协调处理。

需要注意的是，业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，依法组织召开首次业主大会会议，确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会候选人产生办法和业主委员会选举办法等。

而对于分期开发的物业，《条例》明确可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会；在业主大会议事规则中应当根据未交付物业面积占比，为尚未交付物业的业主预留业主委员会组成人员名额；并制定尚未交付物业的业主增补业主委员会组成人员的办法。

规范业主大会运作
保障全体业主权益

除了对成立过程做出明确，《条例》还对业主大会召开和业委会日常运作提出要求。

其中，在召开业主大会会议时，应当依法在物业管理区域内显著位置予以公告，并以书面或者信息化方式通知全体业主，公告期截止至业主大会召开当日。

其次，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者信息化方式等表决事项。对于采用书面或者信息化方式表决事项的，应当将拟表决事项公开征求全体业主意见，并将征求意见结果在物业管理区域显著位置和信息化系统公示三十日以上。

《条例》指出，业主委员会会议依法作出的决定，应当于决定作出之日起三日内书面告知居民委员会、村民委员会，并在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告，公告期不少于十日。

《条例》要求，业主委员会每年向业主大会报告当年工作情况，并在物业管理区域显著位置和信息化系统公告十五日以上；同时，工作情况还应当报送居民委员会、村民委员会。

值得一提的是，随着业主委员会任期将满，《条例》规定在任期届满三个月前，应当依法确定新一届业主委员会候选人产生办法及名单，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

如若旧一届业主委员会不按时移交，则新一届业主委员会应当申请街道办事处、镇人民政府督促其移交。

明确物业续聘流程
提升物业服务质量

近年来，部分小区业主或业委会因不满物业服务质量，从而要求更换物业并导致发生冲突现象时有发生。为此，《条例》对双方权利义务进行明确，并对物业续聘等作出规定。

《条例》指出，业主大会可以选聘物业服务人为本物业管理区域提供物业服务；也可以由全体业主自行管理本物业管理区域，共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业服务合同届满前三个月，业主委员会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务人的，选聘或者续聘的决定应当自作出决定之日起十日内书面告知物业服务人。

物业服务人接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内签订物业服务合同。物业服务人不接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内以书面形式告知。

《条例》明确，不再续聘的物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得强行提供物业服务，不得向业主收取物业服务费用，不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接。

《条例》规定，如若前期物业服务合同期限届满，全体业主未能依法作出选聘或者解聘决定的，原物业服务人按照原服务内容和收费标准继续提供服务的，前期物业服务合同延续至全体业主作出选聘或者续聘决定为止。

文/佛山日报记者宋世伟