3月18日，佛山市人大常委会召开新闻发布会，对即将颁布实施的《佛山市住宅物业管理条例》进行解读。佛山市住房和城乡建设局、市发展和改革局等多个部门，就记者提问进行一一回应，内容涉及公共收益、物业服务收费等市民关心的诸多热点。

《条例》共六章七十三条，分为总则、业主大会及业主委员会、物业管理及服务、物业的使用和维护、法律责任和附则，于4月1日正式实施。

《条例》的其中一大特点，在于体现“党建引领”，明确提出党的基层组织在物业管理区域内积极发挥作用。同时，结合佛山特色，明确规定市、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入社区治理体系。

“业主大会召开难、业委会成立难”，是小区普遍存在的老大难问题。为此，《条例》结合《民法典》等有关规定，进一步确立业主在物业管理区域内需要通过“业主大会”和“业主委员会”来行使权利、维护利益的原则。同时，对业主大会成立条件适当扩大，新增“首套房屋交付满两年，且交付面积占比30%以上的，业主可以提出成立业主大会”的规定。

此外，《条例》还针对物业管理区域内有关专业经营单位未能够依法落实水、电、气等设施的管养职责问题进行规范。

针对公共收益长期以来范围不清、监管缺失、收支不透明等问题，《条例》明确和细化了公共收益的范围，准确界定公共设施、设备（属于全体业主所有的篮球场、游泳池、会所等）的使用，占用公共场地（小区内公共道路、绿地等）等的收益明确纳入公共收益范围；并依法明确公共收益的使用用途，即以补充住宅专项维修资金为主，其他用途仍需由全体业主依法决定使用。

同时，对乱搭乱建、私自改建、堵塞消防通道、小区不文明养犬等物业没有执法权的领域，《条例》对相关部门的职责也做了简略表述，主要突出行政执法进小区，明确城管部门的执法权限。

佛山市人大常委会党组副书记、副主任刘珊表示，业主大会成立难、公共收益监管难、维修基金使用难一直是物业小区管理的三大难题，此次市人大常委会制定的《佛山市住宅物业管理条例》，是推进社区治理和物业小区管理法治化建设的重要举措，也是佛山市注重民生立法的重要体现。接下来，佛山将加大宣传力度，让广大业主和物业服务人了解条例，依法行使权利和履行义务。

《佛山市住宅物业管理条例》六问六答

《佛山市住宅物业管理条例》将于4月1日起正式实施。物业管理区域内的经营收入归谁所有？达到多少人才能成立业主大会？物业收费如何调整？公共设施如何管护？针对市民关心的热点问题，记者梳理了以下干货：

（一）业主大会如何成立？

答：符合以下三款情形之一的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：

（1）20%以上的业主联名申请；

（2）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；

（3）首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积30%以上的。

（二）公共收益包括哪些内容？

答：物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括：

（1）依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益；

（2）属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；

（3）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（4）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（5）物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；

（6）公共收益的孳息；

（7）其他依法属于全体业主的收益。

（三）水、电、气等公共设施要如何管养？

答：新建住宅小区物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备及相关管线，由建设单位按照国家技术标准和专业技术规范统一设计安装施工，并在竣工验收后移交相关专业经营单位维护。

已建住宅小区物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备及相关管线，应当按照下列规定组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，移交专业经营单位维护管理。

（1）已成立业主委员会的，由业主委员会组织验收；

（2）未成立业主委员会，已聘请物业服务人的，由物业服务人组织验收；

（3）未成立业主委员会，也未聘请物业服务人的，由住宅小区所在地居民委员会或者村民委员会组织验收。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。专业经营设施设备及相关管线在工程质量保修期内的，整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

移交给专业经营单位维护管理的专业经营设施设备及相关管线的维修、养护、更换和管理等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。

（四）哪些应急维修情形可以使用维修基金？

答：物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况的，可以依法使用住宅专项维修资金进行应急维修：

（1）楼体天面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（2）电梯、消防、安防、雷电防护装置等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（3）楼体外墙墙面有脱落危险的；

（4）专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况的；

（5）严重影响房屋使用安全和人身财产安全的其他情形。

发生应急维修情形的，物业服务人或业主可以依法提出，由住宅维修资金管理机构进行审核。未按照规定进行应急维修的，市、区人民政府房地产行政主管部门可以组织代修，维修费用依法从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

（五）物业收费可以调整吗？

答：可以。佛山市普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，前期物业服务合同期满后，物业服务企业需要重新约定收费标准的，应在前期服务合同期满前三个月按有关程序进行协商并由业主表决。

重新约定的收费标准不属于政府指导价管理，实行市场调节价。前期物业服务收费标准实行动态管理，由市发展改革局联合市住建局根据物价指数和社会承受力等因素适时调整并向社会公布。目前全市前期物业服务收费标准最高是每月每平方米2.7元。    

（六）物业管理区域内哪些行为属于违法？

答：物业管理区域内不得有法律法规规定的禁止性行为外，还不得有下列行为：

（1）擅自摆摊设点，无序停放车辆，堵塞车辆出入口；

（2）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车和电动三轮车等充电；

（3）占用、堵塞、封闭公共疏散通道、安全出口、消防车通道或公共场地，在公共疏散通道、安全出口、消防车通道或公共场地上设置障碍、损坏、挪用或者停用消防设施和器材；

（4）违法饲养动物；

（5）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

文/珠江时报全媒体记者 黎小燕 通讯员 覃剑