4月23日，广东省佛山市南海区大沥镇举办“毛地入市·先行先试”产业用地精准对接会。会上，两宗农村“毛地”获得投资方青睐，签下合作意向书，成功打破“毛地入市”制约，成为创新土地机制、打开产业空间、促进城乡融合的典型案例。

创新农村集体土地入市路径

当前，南海正以“地治改革”（国土空间综合治理改革创新）正领着城乡融合发展。其中，通过机制创新破解土地制约，重构生产、生活、生态空间，成为改革的一大关键。此次“毛地入市”将对未达手续齐全（有集体所有权证、无集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地（即“毛地”）入市招商提供有益参考经验。

按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。近年来，“毛地”入市逐步得到放宽。作为省内土地改革的探路先锋，南海区此前出台了文件规定：符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造。大沥镇经过深入研究和细化推进，率先饮下“毛地入市”的“头啖汤”。根据指引，“毛地”入市的用途只能为工业仓储、商服用地等，不能为住宅用地和公寓用地；“毛地”入市项目应属于纳入“三旧”改造标图建库范围或者农村集体经营性建设用地标图建库范围，已办理土地所有权证；面积则必须达到20亩以上，项目规划容积率也有一定的要求。有了政策支持和具体指引，“毛地”入市的政策得以落地，市场的疑虑被打消了，产业升级的空间也打开了，将对众多农村集体土地的改造升级产生积极示范作用。

重点解决存量土地升级

驱车行驶在广佛公路上，从盐步家具城、环球水产市场到平地华丽布匹市场、世贸纺织城，这里分布了46个专业市场，占据了6000多亩土地，在20世纪90年代率先形成了一条“商贸走廊”。梁荣标正是盐步家具城的运营方，他的公司在28年前就租下这片占地面积约142.6亩的地块建设家具城。

“我们赶上了发展黄金期，也进入了发展瓶颈期。”梁荣标坦言，盐步家具城占地面积不少但产出不高，要想更好的发展，他们必须升级改造现有的运营模式，但让他头疼的是：租约只剩6年9个月，接下来续租又不一定就能竞投到。“毛地入市”给了他新的希望，他作为第一意向人与河东社区签订合作意向，提出既愿意改造提升现在的家具城，也愿意长期在大沥发展。

大沥镇城市更新办副主任夏炳金表示，大沥土地开发强度达到80%，远高于珠三角地区平均土地开发强度，在推动村改的过程中也遇到了“工改工”难以推进、剩余土地开发难度大的尴尬局面。同时，作为传统的商贸大镇，大沥46个专业市场每年能产生近8000亿的交易额，但经济效益和税收贡献率一直不高。大沥要实现高质量发展，为产业转型和项目落地创造空间，就必须围绕“土地”这一关键资源进行改革。

对于土地改革的探索，南海一直走在前列：从“三旧改造”，到“三块地”改革破题；从村级工业园改造，再到试水“地券”制度。而大沥也贡献了不少自己的智慧：比如，大沥联滘主动参与广佛商贸城中心区5、6、7号地块的开发，以土地作价入股的方式换取物业，在一定程度这改变了南海的土地出让模式——以土地作价入股，换取长期的利益回报。

根据南海区政府办公室（2019）9号文件规定：符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造。2月9日，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引，创新工作机制，成为了南海“地治改革”的有为担当。

利用市场力量让土地活起来

“我们太平社区这几块地，位置很好，租金也合适，欢迎大家来竞投！”在对接会上，包括太平社区党委副书记陈锦华在内的3为社区书记登台为“毛地”做推介，这在佛山的土地推介史上还是头一次。

社区书记们铆足了劲，做好了功课。“我们太平隔海旧厂房地块位于广佛新干线两侧太平社区隔海地段，土地规划功能为工业用地，占地面积约270亩，现有租约大部分3年内陆续到期，其中约有15亩土地最长租期至2028年。”陈锦华对“毛地入市”很有信心。

他说，以往，社区里的地块都是租期到期就竞标下一个租户，厂房密密麻麻，但产业却很零散，税收更不理想。这次“毛地入市”为他解决了2个核心问题：一是租金低，土地利用率不高，村民不乐意；二是零租散户多，土地整理困难，竞投方不乐意。

根据《大沥镇“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引》，已纳入“三旧”标图建库范围的农村集体经营性建设用地改造项目（即保持集体建设用地性质的 “工改工”“工改商”或“商改商”项目），允许以“毛地”入市，即结合土地前期整理一并通过镇（街道）农村集体资产交易平台选取改造主体，市场改造主体同时作为土地前期整理人和集体土地入市的成交人，既负责土地前期整理工作，也负责土地开发工作。

目前，大沥符合“毛地入市”政策的土地约有1.5万亩。可以预见，一场发生在大沥土地上的探索，必将为南海“地治改革”添上浓墨重彩的一笔，也将更好地助力大沥高质量建设广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区。

原标题：南海探索“毛地”入市招商