大沥镇广佛路旁的和华环球贸易广场，如今是大沥人心目中的“城市新地标”之一。当人们通过51楼的落地玻璃窗往外看，却是一片与广场那份现代气息格格不入的景象：虽然路上的车辆熙来攘往，但那一片片或蓝或白的低矮旧厂房旧仓库，却如碎布般贴在不同位置，让人一时分不清这到底是城还是乡。

今年初，市委常委、区委书记闫昊波指出，大沥是最具想象空间的镇，也是最需要重构的地方。正在创建广东省城乡融合发展改革创新实验区先行区的大沥，土地成为了城乡融合发展的“卡脖子”难题，但也是破茧蝶变的重要发力点。

“毛地”入市合作意向签约仪式。珠江时报全媒体记者刘贝娜摄

“从三旧改造里面要发展空间，是大沥的方向。”大沥镇镇委书记刘浩文曾表示，在城乡融合的路上，大沥需要大胆探索和创新。从14年前的“集体土地上建城市”，到最近率先在全区推出“毛地”入市细则，大沥期望通过破解制约村改的“卡脖子”问题，推动城市更新、空间重塑进入新一轮的快车道，让想象空间成为现实，也为南海“地治改革”提供更多可推广的经验。

一个投资方的“退”与“进”

位于大沥镇广佛路旁的盐步家具城，每天都是一派车水马龙的繁忙景象。28年前，佛山钜隆集团看中这片位于广佛交界处的土地，也看好大沥镇商贸发展的氛围，租下了河东社区的“高方田”地块，建起了盐步家具城、装饰材料城，很快就打响了市场的名气，成为大沥这条“广佛黄金走廊”的重要组成部分。

但随着时间的推移，传统的专业市场模式显得渐渐跟不上城市与产业的发展需求。在距离不到200米距离的大沥“新地标”和华环球贸易广场的对比下，盐步家具城、装饰材料城的建筑面貌显得颇为尴尬，而经济产出也与日益增长的土地价值不太相符。作为承租方，钜隆集团想过改，但也有自己的顾虑。“租约只剩6年9个月，接下来续租又不一定就能竞投到，改了怕投资打水漂，不改怕跟不上发展需求。”集团副总经理梁荣标坦言。

大沥镇2021年度产业提升重点片区全链条监管区域分布图。

大沥“毛地”入市举措的推出，解决了投资方这种“进退两难”的尴尬局面。经过前期洽谈，钜隆集团与河东社区在4月23日的大沥镇产业用地精准对接会上，共同签下了初步的合作意向书。为此，钜隆集团愿意提前退租，计划参与“毛地”入市项目市场改造主体的招标竞投。如果竞投成功，他们便计划打造以居然之家和都市型大数据中心两大业态为核心的“美家·智汇”产业项目。“虽然短期来看，租金成本可能有所上升，但对长远发展一定有更大的好处。”梁荣标信心满满。

在对接会上，联安社区与盐步环球水产交易市场有限公司同样签下了合作意向书，计划对环球水产交易市场塘鱼区地块进行升级改造，打造集海洋科普、体验式消费、美食文化、水产交易等于一体的大型现代化综合体。

正是“毛地”入市带来巨大的前景，才让投资方愿意以“退”为“进”。对市场改造主体而言，“毛地”入市政策可以制度性保障土地租约解除或者拆除工作完成后直接获得使用土地的权利，无需重新再上平台进行竞价交易，提前锁定适合企业发展的土地，降低企业用地获得成本和竞争压力，保障改造主体的市场利益。同时，改造个体在符合政策条件下，可获得村级工业园改造的政府专项补贴，提高项目可行性。

一个农村社区的“忧”与“喜”

“我们社区区位优越，距离佛山机场只有数公里。投资我们的地块，可‘免费观看’飞机升降表演，十分超值。” 讲台上，太平社区党委副书记陈锦华幽默而“接地气”的话语，引发台下众人的一阵欢笑。在对接会上，太平社区一口气带来了“金花”、“祠前”、“基头”以及隔海旧厂房地块，期望有“慧眼识珠”的投资方为它们带来新生。

太平社区的积极是有原因的，因为6年前就尝到过“吃螃蟹”带来的“甜头”。2015年11月，太平社区北海经济社进行了全省集体经营性建设用地入市“第一挂”，曾得到过国土资源部的“点赞”。项目的入市极大地增加了村民的一次性收益，而在这块土地上“长”出的布鲁森幼儿园也为太平及周边居民提供了优质的教育资源。

太平社区面貌。资料图，大沥宣传文体旅游办提供

尽管有过成功的探索，但太平社区也还是有苦恼。近年来，随着区、镇对产业布局的规划，需要有连片的土地才能承载优质的项目进驻。但太平社区很多现有的工业园区地块，以往都是租期到期才能竞标下一个租户。这种方式虽然保证了集体收入的持续性，但由于地块租期不一，要连片出租出让成为了难点与痛点。

此前，珠江时报记者在走访调研中发现，这样的忧虑普遍存在于大沥的农村社区里。对于村级工业园改造来说，最大的掣肘就是租期未到期、手续不齐全的土地和物业的改造。这个掣肘影响了市场投资的信心，也拖慢了连片改造的速度，很多村干部和投资方都是想改不能改。

大沥镇不断探索和创新三旧改造工作方式。图为河西沿江片区旧厂房开拆。珠江时报记者 方智恒摄

大沥制定 “毛地”入市政策，正是要解决让各方顾虑重重的难题，从而为改造提速。对村集体来说，“毛地”入市放宽了集体经营性建设用地入市的标准，利用市场力量，盘活土地资源，增加集体收益。这不仅可提高村集体租金收益水平，还能够提前对旧物业进行改造，升级了产业业态，降低了安全生产、消防、环保等隐患。

自今年2月份大沥镇印发“毛地”入市项目相关工作指引以来，已有多个社区与意向方就符合条件的地块进行了洽谈。就在对接会当天，大沥镇对具备入市条件的13个地块、共计1千亩的土地进行了推介，工业用地和商服用地各占一半。太平社区、沥北社区、泌冲社区以及大沥镇公资办的相关负责人依次走到台上，为投资方热情“推销”自家的“精选靓地”，期待它们能加速迎来“金凤凰”。

一个商贸重镇的“困”与“谋”

做“土地”的新文章，大沥不是第一次。除了太平社区的“第一挂”，早在2007年，大沥镇就开创了“在集体土地上建城市”的模式，充分利用三旧改造政策，将原来涉及多个社区的零散分割低效用地进行连片集约开发，最终打造了被称为大沥“样板间”的地方——广佛国际商贸城。如今，这里不仅有多座总部大厦，还进驻了南海国际会展中心，为大沥的城市与产业掀开了新篇章。

和华国际贸易广场及周边建筑。资料图，大沥宣传文体旅游办提供

“大沥要实现高质量发展，为产业转型和项目落地创造空间，就必须围绕‘土地’这一关键资源进行改革。”大沥镇镇长游剑锋说道。尽管大沥镇内46个专业市场每年能产生数以千亿计的交易额，但是铝材、有色金属、内衣、商贸等传统产业的可持续发展和新兴产业的培育，正遭受土地空间难以拓展的挑战。随着土地开发强度的不断提升，土地资源紧张和碎片化成为制约城乡发展的“卡脖子”问题。

大沥更迫切地需要找到土地“松绑”的高效路径，为发展谋求高质量的空间。正当产业空间提升受限之际，南海正以“地治改革”为突破口，为新时代广东城乡高质量融合发展提供经验示范。在此机遇下，大沥迅速行动，决定先试先行“毛地”入市政策，率先寻求解困破局的答案。

其实，按照以往的政策，“毛地”是不允许入市改造的。近年来，“毛地”入市逐步得到放宽，南府办〔2019〕9号文件规定符合条件时可采用“毛地”入市方式进行改造。“但上级文件对于这种类型的项目如何落实、操作并无明确规定和指引，因此我们必须自己制定实施细则。”大沥镇城市更新办副主任夏炳金介绍，今年2月，大沥根据上级文件精神、结合区镇农村集体资产交易的管理规定，以探索者的姿态，率先推出大沥镇“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引试行政策。

位于广佛国际商贸城的大有色金属群楼。珠江时报记者 章佳琳摄

站在政府角度，“毛地”入市能进一步加快村级工业园改造，促进产业升级和经济提质。而 “毛地”入市政策的推进，不仅需要社区和企业的积极参与，还需要政府相关职能部门各司其职、通力协作，做好后续监管，确保项目真正落地。为更好推进村级工业园区升级改造，目前大沥镇已划出了13个产业提升重点片区，相关职能部门也签下了大沥镇产业提升重点片区全链条监管任务书，承诺以严治促改造，为村改、工改、城改工作的安全、有序、高效开展保驾护航。游剑锋表示，随着全链条监管约束管理机制的落实，大沥将以“毛地入市”举措为抓手，倒逼违建物业主动改，以及发挥村组、公资作用主动带头改，推动三旧改造工作加速加力。

【专家观点】

有助村改降本增效 体现大沥有为担当

“随着南海‘地治改革’的落实，大沥在全区率先实施‘毛地’入市是水到渠成的事情。”谢宝剑是暨南大学特区港澳经济研究所副所长、自贸区研究院副院长，经济学院教授、博士生导师，也是南海区城乡融合顾问之一，一直关注着南海、关注着大沥的发展。对他而言，“毛地”入市这个“螃蟹”被大沥拿下，并不意外。

村级工业园改造是实现城乡融合过程中需重点推动的工作。但从以往的情况来看，很多园区会存在租约未到期，环保、消防问题较多等情况，对空间重塑带来了一定的掣肘。在谢宝剑看来，大沥镇先行先试的“毛地”入市，重在解决以下几方面问题，具体包括：村级工业园升级改造推进出现瓶颈；无集体使用权证的土地不能上平台交易；部分土地因租约未到期无法实现产业升级；低产值土地资源盘活途径单一（低价出租或引入低产值行业）；改造周期、改造成本的双重制约，市场主体参与积极性不高。

“而‘毛地’入市的政策，能充分调动社会资本参与改造的积极性。如此一来，不仅可以提高改造的效率，也能降低政府、社区推进工业园区升级改造的成本，包括时间成本和经济成本。” 谢宝剑认为，这次大沥推动“毛地”入市，既可释放土地资源、增大产业发展空间，又创新了城乡融合发展模式、加快招商引资和产业升级步伐，有助于推进大沥镇乃至南海区新一轮跨越式高质量发展：“这是大沥的机遇，也是大沥的担当。”

策划/珠江时报全媒体记者 赵艳丽

文/珠江时报全媒体记者 李翠贞

 通讯员 刘成 邓倩茹 李敏聪