近日，在保利东湾业主群，业主们围绕车位的租金问题展开讨论。有业主认为，十几万元买回来的车位每月租金二三百元很不值。另一部分业主则认为，车位租金多少，不是售价决定的，而是供求决定。

租售比过低不仅体现在车位上，住宅、公寓、商铺等物业都存在这种情况。按租金收益，大多数物业的投资收益率都很低，普遍在2%~3%左右。

比如，售价20万元的车位，每月租金400元，投资回报率仅2.4%，就算租到600元/月，投资回报率也仅3.6%，还不算物管费及公摊支出。因此，绝大多数车位是自用，出租的是短期闲置车位。

公寓的出租回报率也很低。保利东瑞一套50多平方米的公寓，购买价格约60万元，单价确实不贵，却租不起价——没什么家具配套的租1100元/月，配套齐全的租1500元/月，满打满算且不计物管费支出，出租回报率仅3%。

住宅的出租回报率更低。佛山市中心一套100平方米左右的3房2厅，总价大概250万元，租金3000元/月左右，出租回报率约为1.44%。可以说，如按租金收益的话，住宅毫无价值。

其实，无论是车位、住宅，还是公寓、商铺，租与售都是两条平行线，两者属于不同的市场，很少会交集。

车位租金这么低，为什么人们多数还是选择买车位，而不是租车位？这主要是需求不同、体验感不同。在大多数人的置业观念中，买了就是自己的，租用永远是别人的。另一方面，在使用体验上，购买的通常是就近，使用起来方便，而租用的可能离电梯口很远，而且很少有长租，要经常换租。此外，车位租金方面，不同小区情况差别很大，车位充足的小区租金较低，车位紧张的小区租金较高。

对于住宅物业，大多数人想置业的观念更强，只有购买自己的住宅物业，才算真正落户安家。至于出租住宅，绝大多数是闲置物业出租，住房升级后，把原来的房子拿来出租，真正买来用作出租的少之又少。此外，投资住宅在过渡期间也可能用作出租。

公寓产品则不同，投资属性明显，买来就是为了寻求出租回报。因此，公寓租金直接影响公寓售价。目前，因为公寓供应量较大，需求跟不上，很多公寓也租不起价，也就导致很多公寓卖不起价，市中心万元价位的公寓比比皆是，公寓与住宅的价格走势也就不成正比。

文/梁瑞卓